Giữa lúc thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, hàng loạt dự án ghi nhận lượng booking cao bất thường, thậm chí vượt xa số lượng căn hộ thực tế. Trong bối cảnh đó, người mua nhà được khuyến cáo cần thận trọng, tránh rơi vào hiệu ứng truyền thông gây nhiễu thông tin.

Nhiều dự án chưa mở bán chính thức nhưng đã ghi nhận lượng booking vượt xa số lượng sản phẩm thực tế.

NHIỀU DỰ ÁN CÓ LƯỢNG BOOKING KHỦNG

Thị trường bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận đang chứng kiến làn sóng “booking" (giữ chỗ) căn hộ diễn ra sôi động một cách bất thường. Thậm chí, nhiều dự án chưa mở bán chính thức nhưng đã ghi nhận lượng booking vượt xa số lượng sản phẩm thực tế, đang dấy lên không ít nghi ngại về độ “thật” của làn sóng này.

Đơn cử, một dự án ở đường Lê Quang Đạo, phường Từ Liêm, thành phố Hà Nội có quỹ căn là 990 căn hộ, nhưng môi giới bán dự án này đang công bố có hàng nghìn lượt booking.

Tương tự, tại dự án The Prive phường An Phú, thành Thủ Đức, TP.HCM cũ của Tập đoàn Đất Xanh được giới thiệu ra thị trường từ đầu tháng 5/2025 với tổng cộng 3.175 sản phẩm (bao gồm căn hộ thương mại, penthouse, duplex).

The Prive đã có gần 3.968 booking.

Tính đến ngày 2/7, một số đơn vị môi giới đã thông tin The Prive đã có gần 3.968 booking, cao hơn hẳn số lượng sản phẩm thực tế. Dù con số booking vượt số căn thực tế, các sàn giao dịch vẫn liên tục cập nhật thông tin mời chào giữ chỗ đến khách hàng mới.

Một kịch bản tương tự cũng xuất hiện tại dự án La Pura của chủ đầu tư Phát Đạt trên quốc lộ 13, địa phận Thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương (nay thuộc khu vực TP.HCM mới), với khoảng 5.920 căn hộ. Vào đầu tháng 6, dự án này đã ghi nhận hơn 6.000 lượt booking. Hiện La Pura chỉ mới mở bán một phân khu Zenia với tỷ lệ giao dịch thành công 95% tổng quỹ hàng, chỉ sau hơn 1 tháng chính thức ra mắt thị trường.

Chưa dừng lại ở đó, một dự án khác ở Bình Dương, dù chỉ có khoảng hơn 1.200 sản phẩm, môi giới đã công bố có đến hơn 2.000 lượt booking. Điều này có nghĩa lượng giữ chỗ đã vượt gần gấp đôi so với số lượng căn thực tế.

Anh Đức Tuấn, một người đang tìm hiểu mua nhà không khỏi bất ngờ khi theo dõi số liệu booking của một số dự án chung cư. Lượng đặt chỗ gấp mấy lần số căn khiến anh Tuấn không hiểu nổi vì sao lại đông như vậy, sự chênh lệch lớn giữa số căn thật và lượng booking khiến vị khách cảm thấy hoang mang và băn khoăn.

“Tôi không biết đây là thực tế hay chỉ là cách tạo hiệu ứng thị trường, nên đang đắn đo không biết có nên đặt chỗ sớm hay không,” anh chia sẻ. Sự bất ngờ xen lẫn thận trọng của anh Tuấn phần nào phản ánh tâm lý chung của nhiều người mua nhà khi đứng trước những con số booking cao ngất trên thị trường hiện nay.

TRÁNH RƠI VÀO BẪY TRUYỀN THÔNG

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng điều đó phản ánh lực cầu trên thị trường vẫn đang rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Trong bối cảnh nguồn cung mới gần như không có, số lượng căn tung ra chỉ vài trăm, thì những gì được cung ra thị trường thực sự rất ít, như "muối bỏ bể".

Vì vậy, chuyện một dự án mở bán mà có lượng khách đăng ký vượt quá số lượng căn hộ thực tế là điều không quá bất ngờ. Nó thể hiện sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu hiện nay.

Về việc đây có phải là một chiêu trò truyền thông, hay là phản ánh lực cầu thực sự, ông Đính cho rằng: “Rất khó để đánh giá chính xác. Bởi mỗi doanh nghiệp đều có quyền triển khai các chiến lược marketing, truyền thông riêng. Trong số các booking đó, có thể sẽ có một phần đến từ chính đội ngũ nội bộ của doanh nghiệp, điều này là hoàn toàn có thể xảy ra”.

Trong khi đó, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, hiện tượng booking tại các dự án mới ra mắt là một vấn đề cần nhìn nhận từ nhiều góc độ.

Trước hết, nó phản ánh rõ ràng sự mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường hiện nay. Nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội, đang ở mức rất cao. Song, nguồn cung lại hạn chế, không đáp ứng kịp, khiến nhiều người không thể tiếp cận được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Điều này lý giải vì sao các dự án thuộc phân khúc này luôn thu hút lượng lớn người đăng ký ngay từ đầu.

Vì vậy, để không bị rơi vào những "bẫy truyền thông" hoặc các hiệu ứng đám đông, theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến người mua cần trang bị kiến thức và cẩn trọng trong quá trình lựa chọn dự án. Trước tiên, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của bất động sản, đây là yếu tố quan trọng nhất.

Đồng thời, thông tin về dự án phải được xác thực, đầy đủ và minh bạch. Uy tín của chủ đầu tư cũng là một tiêu chí quan trọng, bởi những doanh nghiệp có thương hiệu thường có cam kết rõ ràng về tiến độ và chất lượng.

Ngoài ra, người mua nên xem xét kỹ vị trí dự án có phù hợp quy hoạch không, giá bán có hợp lý so với mặt bằng thị trường và với khả năng tài chính cá nhân hay không.

“Cuối cùng, người mua cần giữ được sự tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý đám đông và trở thành người tiêu dùng thông minh, nhằm giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản vốn đầy biến động như hiện nay”, vị chuyên gia đánh giá.

Hữu Tú